曼达尼的租金冻结并非他所期待的纽约童话

对于许多初到纽约的人来说，寻找第一套公寓的经历简直是一场噩梦。而我的经历却更像是一个童话。近三十年过去了，我依然住在当年的那间出租屋里。

正是由于租金稳定房产的相关规定，我才得以拥有这个物美价廉的栖身之所。而这些规定正是市长佐兰·曼达尼所宣布的“租金冻结”新政的核心，其目的在于提升城市住房的可负担性。然而，这种政策究竟能产生多大的实质性影响？见效速度又有多少？尤其是如果每个人都像我一样，对自己的租金稳定公寓紧抓不放，情况又会如何？

那是 11 月一个寒冷的早晨，我抵达曼哈顿仅三周。我漫步走向一栋旧式公寓楼，去查看一套刚腾出来的空房。当时我不确定自己会在美国待多久，所以一心想住在曼哈顿下城那个炙手可热、充满活力的新兴社区：诺利塔。我在《村声》杂志的房源信息中搜寻，发现了一套听起来好得令人难以置信的一居室。那是位于一楼的步梯房，采光极佳，而且月租金还不到我之前看过的同类地段的一半。

经纪人带我参观时解释说，这是一个“租金稳定单元”，意味着其月租金由市政府而非房东决定。每年的涨幅通常在 2% 左右，甚至更低——具体比例同样由政府设定。他接着说，为了获得承租权，我需要支付他一笔 5,000 美元的一次性“奖金”——也就是中介费或所谓的“钥匙钱”。我当时毫无心理准备，因为这在英国是非法的，但我还是费尽周折凑齐了现金，并在 24 小时内签下了合同。自那以后，租金涨幅微乎其微。二十八年后的今天，这套公寓的租金远低于当地市场价。根据租房搜索网站 RentHop 的数据，其租金仍不足该社区一居室公寓平均水平的一半。

当一封法律信函从门缝塞入，告知公寓属于租金管制房，不仅月租大幅下调，还附上了一张退还超额租金的支票时，我的那位朋友简直欣喜若狂。

纽约的富裕阶层在谈到租金管制公寓时总是啧啧称奇——若你在晚宴上提到自己住在那样的房子里，定会引来众人的艳羡。然而，这类公寓并不像其神话般的名声所暗示的那样稀缺。根据该市 2023 年的一项调查，此类住房略多于 960,000 套，占全市住房总数的四分之一强。当然，这些房子很少流向市场，毕竟像我这样想守着房子不走的租客不在少数。真正罕见的是那 24,000 套左右租金极低的“独角兽”房源，其租约往往可以追溯到 1971 年以前，租金也停留在那个年代。在特定情况下，这些公寓还可以继承——比如在《老友记》中，初出茅庐的大厨莫妮卡·盖勒就从她祖母那里接手了那套大得离谱的公寓。

租金管制公寓的起源可追溯至 20世纪60年代。当时，纽约市官员担心飞速发展的城市会让居民负担不起住房（听起来是不是很耳熟？），于是介入监管租金，并将“续租权”定为广大市民的一项合法权利。如今，租金管制公寓主要存在于 1974 年之前建造的建筑中（我住的就是一栋 20世纪初 的旧公寓）。这些公寓在全市的分布并不均匀。即便业主出售整栋出租楼，新房东也必须遵守这些规则。与传统房东相比，此类房东的自主权较小，尤其在设定租金方面。（其实纽约并非个例；全美有 180 多个市镇遵循类似规则，主要集中在本州、新泽西州和加利福尼亚州）。

正因如此，房东们往往不愿主动标明房产属于租金管制房，而是倾向于向蒙在鼓里的租客收取市场价。我的一位住在西村的朋友就遇到了这种“天上掉馅饼”的好事：一封法律信函塞进了他的家门，通知他公寓属于租金管制范围，随之而来的是大幅下调的新租金和一张退还多收租金的支票。

租金涨幅由一个 9 人组成的租金指导委员会（RGB）设定。对于 2025年10月1日 之后开始的租约，涨幅高于往常：一年期续租为 3%，两年期租约为 4.5%。自从前州长安德鲁·科莫六年前推行《住房稳定与租客保护法》以来，此类住房的租客权利得到了前所未有的保障。该法案堵住了房东利用的诸多漏洞，例如曾让高薪租客失去保障的“收入挂钩去管制化”——在过去，如果租客年收入超过 200,000 美元，其住所就会脱离租金管制。

冻结此类公寓的租金是市长曼达尼缓解城市住房压力计划的一部分。他在竞选时承诺，将在未来四年内确保租金在委员会最近设定的标准基础上实现“零增长”，并计划新建约 200,000 套受监管住房以充实房源。

然而，他面临的一个棘手问题——尽管他似乎不愿承认——正是委员会本身。市长有权任命该委员会成员，任期为二至四年，但他的前任埃里克·亚当斯在离职前夕已经安插好了人选。在曼达尼任命的成员进入委员会之前，可能至少还需要一年时间。此外，住房政策的许多其他核心环节——如房产税结构和土地使用权——都超出了他的管辖范围，这些权力掌握在州政府手中。

讽刺的是，在他上任前通过、但于本月生效的一项新法律或许能带来转机。这项名为 Intro 1037（又称《租金透明度法》）的法案，要求房东必须清晰地标注出属于租金管制的房产。

但除此之外，还有一些导致租金水涨船高的深层问题亟待解决。去年夏天，纽约市议会推出了《公寓租赁费用公平法案》，简称 FARE。该法案的核心内容之一是禁止中介向租户收取租房佣金。其初衷本是想减轻准租户的经济负担，让他们更容易租到房子。然而，中介转手就将这笔成本转嫁给了房东，导致许多私人房东顺势上调了租金。根据评估机构 Miller Samuel 和房地产经纪公司 Douglas Elliman 的数据，2024 年 11 月至 2025 年间，纽约市租金的平均值和中位数均上涨了约 13%。

该法案带来的一个结果显得有些“名不副实”，那就是让我这种受租金管制的公寓变得更加炙手可热。当然，既然我打算在未来的三十年甚至更久的时间里，一直守着这方寸之地，绝不把房子腾给其他有需要的租户，那么我也必须坦诚承认：在住房问题上，我恐怕是推波助澜的麻烦制造者，而非问题的解决者。